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养老地产难解商业模式困局 前期规划最重要

作者:康尔乐养老床作者:康尔乐护理床日期:2017年07月14日

养老地产难解商业模式困局 前期规划最重要

  投资回报难养老地产难解商业模式与退出困局

  需求庞大的养老地产市场,如何找到正确的商机打开方式?

  中国的房地产逐步进入存量时代,各类企业纷纷尝试涉足养老产业。但由于养老准入门槛较高,商业模式不成熟,退出机制不清晰,从而使得预备转型养老的的企业无法找到合适的进入方式与切入点。

  6月30日,地产转型之养老合作国际论坛如期而至,以“新模式、新产品、新退出”为主题,共同探讨养老供求双方的合作平台。

  地产+养老合作共赢

  随着上海老龄化趋势逐年加剧,万科、绿城、保利、远洋等地产开发巨头纷纷将目光瞄准了养老和健康产业。

  同大多数地产商一样,永泰红勘初涉养老,也是从开发入手,先后开发了乐颐小镇、乐璟会等项目。而在经过两次拿地开发的重资产投入之后,永泰红勘开始向轻资产转型。

  从养老产业市场刚需来看,如今很多企业都瞄准了中高护产业,然而,在这条产业链上,供给端却表现为结构不平衡。“目前市场养老供应主体主要分为地产商、保险机构、政府公建及改造,而各供应主体的产品类型分别是适老化地产项目、综合性大盘开发和单体养老机构。”

  根据目标客户需求不同,地产商可发展的养老项目模式有三种:养老机构、CCRC、长者社区。而国内养老社区的盈利模式主要分为出售型退出模式、运营型盈利模式和保险三种模式,其中,销售型以商业开发直接出售产权为主要收入的盈利模式;月费型以持有出租收取租金及管理费用“两部制”为主要收入的盈利模式;保险型则通过卖保险理财产品,使客户获得养老项目的居住使用权,申请入驻成功后再付租金和设施使用费,典型项目就是泰康北京燕园、上海申园等。

  程果认为,当前全行业面临的普遍困难表现为整体规划和消防,尤其是在今年上半年,政府整治类住宅之后,养老项目的规划审批越来越难,“投资者选择退出模式时往往需要考量资金要求、开发方式和运营保障等三大要素,”他郑重地指出,“养老,是一个社会问题,但也是一种商业行为。所以,地产+养老,合作才能共赢!”

  前期规划最重要

  美国SmithGroupJJR中国区副总裁Hank Byma则讲到了关于养老设施设计行业的市场考量。他表示,市场考量最为重要的是定位、市场及消费群的稳定性。与此同时,还包括分析老年人的需求、到市中心及医院的距离、保证高品质和便利性、必须接受私人付款及保险、与国际运营机构合作或者自行提供服务、在新市场中谨慎规划等。

  在谈到养老项目与房地产项目的区别时,Byma认为,CCRC是一种持续养老社区,是设施与服务的融合;而房地产开发更多的是提供住房及设施,与居民没有太大的关系,它是根据销售市场来进行户型分类的。

  他表示:“在产业产业发展过程中,最为重要的是前期的总体规划,组织并确认项目基地及规划,建立社区中的影响力,考虑附近交通,无障碍设施及环境因素;规划目标包括提高发展价值在自然的环境中及美学中发展,与周围社区及空间的融合。”

  英国孝尔健康中国区总监David Gray同样表示:“在做项目之前,要对当地市场做好调查,知道市场需求的是什么,他们想要得到的服务是什么,确定了这几点,才去投资。”

  据悉,在正式投资之前,需要参观项目地点、项目地点评估报告、分析市场可行性,市场定位报告、董事会签字批准、投资评定、市场检测等诸多环节。



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